Daniel Iborra Fort

El control dels preus dels lloguers i les seves conseqüències: el cas de Catalunya

El catedràtic d’Economia de la UE, Oriol Amat, a La Vanguardia, el 21 de juliol passat havia publicat que: “En els millors països, a més, amb cada llei s’aprova la seva memòria econòmica –la inversió pública que li farà realitzable i el seu impacte”.
Per exemple, la llei de dependència està bé; però si no analitzem, abans de legislar, si tenim pressupost per a pagar-la i bastants funcionaris preparats per a aplicar-la...

I la tramitació de cada llei és llarguíssima, triguem entre any i any i mig a aprovar-les. Així que moltes lleis ja neixen desfasades.
Triguem a legislar, legislem sense el consens que fa a una llei eficient i, sovint, aquestes lleis ni s’apliquen.
Els millors països, en canvi, són els que legislen poc, ràpid i bé: amb una previsió del cost i l’impacte de cada mesura ajustada a la realitat i, després d’aplicar-la, amb un seguiment objectiu dels seus resultats.
Sobre l’impacte de la llei de limitació de lloguers i si beneficia als ciutadans, el Banc d’Espanya havia avisat (Expansión, 22/5/2020) que la pandèmia de la Covid-19, generarà una profunda contracció de les rendes i de l’activitat econòmica, la qual cosa previsiblement impactarà en la situació del mercat immobiliari.
A curt termini, les mesures temporals aprovades pel Govern per a alleujar la pressió financera dels segments més vulnerables, com la moratòria de les hipoteques o l’ajornament del pagament dels lloguers, contribuiran a mitigar algun d’aquests efectes.
Però a mitjà termini la incertesa és major, ja que algunes propostes generen distorsions en el mercat i perjudiquen la seguretat jurídica, a més, de desincentivar “el necessari increment de l’oferta per a absorbir l’augment estructural de la demanda”.
En concret, el Banc d’Espanya es refereix a la limitació de preus del lloguer, que si bé s’apliquen en àrees amb tensions importants de preus per a mitigar els problemes d’accessibilitat i tenen efecte de manera immediata en la despesa de certs col·lectius, no atallen les causes subjacents al problema d’accessibilitat.
A més, poden generar una contracció addicional de l’oferta en les àrees regulades i augmentar els preus fora d’elles.
Més efectiu considera el Banc d’Espanya augmentar l’oferta agregada d’habitatge en arrendament a la disposició dels col·lectius més vulnerables, encara que assenyala el seu elevat cost pressupostari, que en la pràctica les limita als col·lectius més vulnerables, i el risc de desplaçar a l’oferta privada.
Un dels nostres economistes més brillants, José García Montalvo, catedràtic d’Economia Aplicada “premi d’economia Rei Jaume I, 2019” amb la seva extraordinària habilitat per a, en poques i clares paraules, condensar els seus documentats treballs, amb una gran dedicació al mercat immobiliari, va manifestar que “Els economistes estem completament d’acord amb molt poques coses i una d’elles és que el control de lloguers no funciona, no obstant això, el problema de l’accés a l’habitatge ara és molt gran i per als polítics aquesta és una solució miracle que s’embeni molt bé entre els seus electors”.
Al seu judici, “buscar dreceres per a arreglar la situació a curt termini corre el risc d’empitjorar el problema”. I un d’ells seria el control de rendes que Podemos ha exigit al Govern i que va arribar a aprovar la Generalitat. “On s’ha provat, ha empitjorat les coses”.
A mitjà termini, la principal conseqüència és un descens de l’oferta d’habitatge per a llogar.
“La situació actual del lloguer no té solucions màgiques, l’origen del problema és que les administracions no han creat un parc d’habitatge social per a llogar, com el que hi ha en la resta d’Europa, que serveixi de matalàs per als col·lectius vulnerables en moments de crisi econòmica”. Gerard Duelo, president del Consell General d’API d’Espanya a La Vanguardia del 22 d’octubre passat.
Una norma populista a Barcelona provoca avui un decrement d’inversió en habitatge... la que obliga a l’inversor al fet que el 30% de la inversió es destini a l’habitatge social. En reduir-se així el marge de benefici. La inversió en habitatge nou ha caigut: de 25.000 habitatges/any que tocava construir, han estat només 14.500 l’any passat.
El dolent és la nova llei de lloguers catalana, que imposa un topall a l’arrendador. Aquesta llei no els frenarà, al contrari! Si el propietari veu minvar el seu benefici, no rehabilitarà el seu pis o el retirarà del mercat. I hi haurà menys oferta de pisos, i seran pitjors.
Però els fons posseeixen només el 3% de l’habitatge per a llogar. El 97% restant és de propietaris d’un sol pis, o dos pisos. El 40% dels family office (inversors familiars en pisos per a llogar) de Barcelona, marxen a Madrid.
En aquest sentit: “l’activisme legislador” de les autoritats de Catalunya i de Barcelona perjudica aquesta ciutat respecte a Madrid... fa mesos que pateixen per a atreure inversors i la limitació de lloguers agreujarà aquesta situació (Toni López –Forcadell, coautor d’un estudi amb la Universitat de Barcelona).
És molt important, si volen solucionar els problemes reals i bàsics de la societat (no sols els electorals dels gestors polítics), avaluar el cost de les lleis i també fer un seguiment dels seus efectes. Perquè els uns i els altres recauen sobre els ciutadans.
La publicitat inicial que recullen els mitjans en primera pàgina a Espanya després no coincideix amb els seus frustrants resultats, però aquests no tenen la mateixa difusió.
Això permet que es vagin reproduint les promeses polítiques sense que el seu incompliment generi cap responsabilitat ni fins i tot cost electoral, cosa que no succeeix en la nostra vida privada en cas d’incompetència i frau als consumidors.

0
0
0
s2smodern